동탄·구리·기흥도 토지거래허가구역…정부, 추가 규제

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정부가 반도체경기 호황 등으로 집값이 크게 오르고 있는 경기 남부의 화성 동탄, 구리, 용인 기흥에 대해 다음달부터 규제 지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 묶는다고 30일 밝혔다.

이에 따라 대출 한도가 축소되고 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭 투자’도 금지된다.

국토교통부는 이들 지역을 7월 1일부터 투기과열지구 및 조정대상지역으로 신규 지정한다고 이날 발표했다.

또한 경기도는 이들 3개 지역을 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정한다.

국토교통부는 “시장 과열에 대응하고 투기적 매수를 차단해 실수요자를 보호하기 위한 조치”라고 설명했다. 화성시 동탄구와 용인시 기흥구는 반도체 호황과 GTX-A 개통 등으로 매수세가 집중되면서 집값 변동률이 올들어 2월 0.78%에서 5월 1.57%로 급등했다.

이번 규제로 해당 지역은 주택담보대출 한도 축소, 다주택자 세금 중과, 실거주 의무 등의 삼중(조정대상지역-투기과열지구-토지거래허가구역)규제를 받게 된다.

주택담보대출의 경우 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 낮아지고, 대출금 한도도 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15억 ~ 25억 원 이하 주택은 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 최대 2억 원으로 축소된다. 또한 주택보유자는 주택 구입 목적의 신규 주택담보대출이 원칙적으로 금지되고, 대출을 받아 집을 사는 경우 6개월 이내에 해당 주택에 전입해야 한다.

세금 규제도 대폭 강화된다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 추가로 취득할 경우 취득세가 중과된다. 2주택자는 8%, 3주택 이상 및 법인은 12%의 세금을 물게 된다. 양도소득세도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 기존의 보유 뿐만 아니라 2년 실거주 요건이 추가된다. 다주택자는 기본세율에 최대 30%의 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 없다.

청약 및 전매 규제도 강화된다. 분양권은 전매가 제한되고, 청약 1순위 자격 요건 등이 까다로워진다. 

재건축·재개발 등 정비사업 추진 단지의 경우 매매를 통한 조합원 권리 이전이 조합설립인가 또는 관리처분계획인가 이후로 제한돼 매우 어려워진다. 

토지거래허가구역 지정됨으로써 갭투자가 사실상 차단된다. 주택 매수 시 관할 구청의 사전 허가를 받아야 하고, 허가를 받더라도 매수자는 취득일로부터 2년간 본인이 직접 실거주해야 한다. 전세를 주고 집을 사는 이른바 갭투자가 원천 봉쇄되는 것이다.

이번 추가 지정으로 경기도 내 투기과열지구 및 조정대상지역은 기존 12곳에서 15곳으로 늘어나게 된다.

앞서 정부는 지난해 10월 발표한 ‘10·15 부동산 대책’을 통해 서울 전 지역과 경기도 시·구 12곳을 규제 지역 및 토지거래허가구역으로 묶었다.

이후 풍선효과와 반도체 경기 호조 등으로 동탄 등을 중심으로 집값이 큰 폭 상승하자 추가 대책을 내놓은 것이다.