[the true] 진보정권만 집권하면 왜 집값이 폭등할까?

국민의힘 대변인 박상수 변호사

국민의힘 대변인인 박상수 변호사가 지난 21일 YTN방송에 출연해 이재명정부 집값 급등 문제를 언급하던 와중에 "윤석열 정부 기간에는 그래도 집값이 안정됐다. 윤 정부가 다른 건 몰라도 집값을 올리지 않은 공은 있다"고 했다. 그러면서 이재명정부의 집값 급등 원인은 공급부족 때문이라면서 “공급부족 외에 집값을 잡을 방법이 없다”고 했다.

윤정부가 충분한 입주물량 공급으로 집값을 안정시킨 공이 있는 반면 이재명 정부는 공급 부족으로 집값이 급등했다는 취지다.  

실제 윤석열정부 집권기인 2022년 5월~2025년 4월 사이 집값은 한국부동산원 통계 기준 전국 평균으로는 –4% 내외 하락했다. 서울 아파트는 보합 수준의 안정세를 유지했다. 통계상으로 보면 박 대변인의 윤정부 부동산정책 평가는 맞는 말이다.

발언에 내포된 자기모순

그런데 이 분석에는 앞뒤가 맞지 자기모순이 숨어 있다. 주택은 분양에서 입주까지 통상 2~4년, 재건축·재개발 사업은 인허가까지 포함하면 5년 이상 걸린다. 이는 윤석열정부 때 입주한 물량은 대부분 문재인 정부 때 분양과 공사가 진행된 사업들이다.

반면, 박 대변인이 우려한 올해와 내년 입주 물량 감소는 윤석열 정부 기간 신규 분양과 착공 이 감소한 결과가 반영된 것이다. 박 대변인 논리 대로라면 지난해까지 집값을 안정시키는 데 기여한 입주 물량은 문재인 정부 시절 공급 정책의 결과이고, 올해와 내년 입주 물량 감소는 윤석열 정부 시기의 공급 부족 때문이다.

따라서 윤석열정부 때의 입주물량 증가로 인한 집값 안정을 윤석열 정부의 공으로 평가하고, 앞으로 나타날 공급 부족을 현 정부의 책임으로 돌리는 것은 논리적 모순이다.

부동산R114에 따르면 윤석열 정부당시 서울 아파트 입주물량은 2022년 2만4천 가구 2023년 3만2천 가구, 2024년 2만4천가구, 2025년 3만2천~4만2천가구로 연평균 3만 가구 꼴이다.

반면 이재명 정부 입주물량은 올해 2만7천 가구 내년 1만7천 가구다. 윤석열정부 때의 67%에 불과하다. 

윤석열정부 부동산 하향 안정에는 금리 급등도 큰 영향

윤석열 정부의 주택 문제는 상승이 아니라 하락이 문제였고, 부동산정책도 하락을 방어하는 데 주력했다.

한국은행은 2021년 8월 0.50%였던 기준금리를 2023년 1월 3.50%까지 불과 1년 5개월 만에 3.0%포인트나 인상했다. 이에 따라 주택담보대출 금리는 한때 연 7% 안팎까지 치솟았고, 집값도 매수 심리가 급격히 위축되면서 본격적인 조정을 받았다. 한국부동산원 통계에 의하면 서울 아파트 가격은 2022년 하반기부터 2023년까지 하락폭을 키워갔다.

그러자 윤석열정부는 특례보금자리론과 신생아 특례대출을 도입해 정책금융을 확대했고 생애최초 주택구입자의 대출 규제를 완화했다. 2023년 1월부터 1년간 한시적으로 운영된 특례보금자리론의 대출금은 18만건에 무려 43조4천억원이었다. 이 막대한 자금을 집값 하락을 방어하는데 투입한 것이다.

그 뿐만이 아니다. 투기과열지구와 조정대상지역을 대거 해제했고 재건축 안전진단 완화, 다주택자 취득세·양도세 중과 완화 등 규제 완화 정책도 잇따라 시행했다.

서울 강동구 올림픽파크포레온(옛 둔촌주공 재건축)​은 윤석열정부 부동산 부양정책의 상징과 같았다. 총 1만2032가구 규모의 국내 최대 재건축 단지인 이 사업은 2022년 일반분양 당시 고분양가와 부동산 경기 침체가 겹치면서 대규모 미계약 우려가 제기됐고, 시장은 정부 대응에 촉각을 세웠다.

다수 국민은 문재인 정부 때 폭등한 집값이 어느 정도 복원되길 기대했지만 정부는 규제지역 해제, 중도금 대출 규제 완화, 실거주 의무 유예, 전매제한 완화, 특례보금자리론 도입 등 금융·세제의 다중 지원책을 쏟아냈다. 집갑하락을 방치하지 않겠다는 의지를 확고히 했고, 이는 시장에서 정부가 집값을 적극 부양할 것이란 신호로 해석됐다. 이후 금리인하 기대감도 높아지면서 집값은 상승 반전했다.

문제는 윤정부 때의 얼어붙은 주택경기로 주택 분양은 급감했고, 이재명정부 들어서 입주물량 급감과 함께 금리인하 사이클까지 겹치며 집값 급등을 촉발했다. 

진보정권에서 집값 폭등 반복되는 진짜 이유

같은 현상은 노무현정부 이후 진보와 보수가 번갈아 집권하면서, 진보정권에선 집값이 폭등하고 보수정권에서 안정되는 패턴이 반복되고 있다.

한국부동산원에 따르면 집값은 노무현 정부 때 약 60~70%, 이명박 정부 0% 안팎, 박근혜 정부 15~20%, 문재인 정부는 25~30% 상승했으며, 윤석열 정부는 약 4% 내외 하락했다.

진보정권인 노무현-문재인정부 때는 초저금리와 이에 따른 집값 급등에 대응해 온갖 부동산대책을 쏟아내며 공급을 늘렸고, 이어 집권한 보수정권 때는 이전 정부 덕분에 집값이 안정되고, 심지어 경기부양을 위해 집값 상승 정책을 취하기도 했다. 박근혜정부 때 최경환 부총리가 이른바 '초이노믹스'를 표방하며 추진한 경기활성화 정책이 대표적이다. 박근헤정부는 각종 세제와 금융 지원을 동원해 집을 사도록 부추겼다.

여론은 집값에 매우 민감하다. 급등해도 치명적이고, 떨어지는 집값을 억지로 방어하거나 경기부양을 위해 집값을 자극하는 것도 매우 부정적이다. 노무현-문재인 전 대통령이 정권 재창출에 실패하고, 박근혜 전 대통령의 탄핵, 윤석열 정권 때의 민심 이반에도 그 근저에는 크든 작든 부동산정책에 대한 불만이 녹아 있다.

집값의 최대 변수로 작용하는 금리 여건과 주택공급의 시차 문제 등을 감안하면 집값 급등의 근본 책임은 보수정권이 훨씬 더 크다.

또한 "윤석열 정부가 다른 건 몰라도 집값을 안정시킨 공이 있다"는 박상수 국민의힘 대변인의 분석은 거짓이다.